2019年，买房别再寄希望于房价下跌了

2019年，买房别再寄希望于房价下跌了

不知道很多朋友有没有这样一种感觉：还没感觉到跌，楼市就已经回暖了！难道我们经历的是一个假下跌？

 

中国社科院：房价整体止跌回涨

 

3月28日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，2月份，中国房价整体回涨止跌，多数城市房价出现试探性上涨趋势。

 

纬房指数大数据显示，2019年2月，142个样本城市房价平均环比上涨0.355%，环比涨幅比上月扩大了0.494个百分点。142个样本城市中，房价环比上涨城市94个，占样本数的66.2%，比上月增加39个。环比下跌的城市为48个，占样本数的33.8%。

 

从社科院公布的城市分布来看：目前，楼市一线城市整体小幅上涨，二线城市基本止跌回涨，三四线城市“小阳春”不断。

 

一个很明显的事实摆在我们眼前：楼市回暖了！但是，很多朋友有留言表示：怎么没感觉到楼市下跌，就已经又开始涨了呢？

 

2015年至今的这一轮楼市上涨，中国房价基本涨了一倍，而在这一轮严调控周期中房价下跌了多少呢？抛去部分极端区域，整体楼市跌幅基本在15%左右！跌至20%的城市都属于少见！

 

打个比方，一套市值100万的房产自2015年至顶峰涨到了200万。之后，迎来国家调控房价下跌，市值180万，然后房价又开始有回暖趋势了，这......

 

那房价就不能跌了吗？

 

当然不是，只是不允许大跌而已。

 

过去几十年，国家从未出台过任何一个直接指示房价下跌的政策，即使是此次最严调控，也只是“坚决遏制房价上涨、房住不炒”，总基调是什么？稳！

 

跌可以，但不能造成任何社会风险，比如房屋负资产、冲击金融体系、引发社会恐慌等，因此，最多三成

 

过去4年时间里，一方面，房价暴涨周期中价格上涨了近一倍，但是靠的是背后居民的高额举债；另一方面，过去4年中国GDP名义增速年均在10%左右，4年来累计增幅约在40%。而我国购房者在购房时，首套房比例在二至三成，这也就意味着房价跌幅只要在30%以内，就不会出现大量的房屋负资产，对于中国金融体系就不会产生系统性风险的冲击。

 

但是，我们国家目前面临日益加大的经济下行压力，而国家正在极力保证经济发展水平保持在一个稳定的区间6.0-6.5%之间，因此，整体跌2成也就顶天了。

 

这也就意味着，一二线城市房价阶段性下跌已经触底，触底之后就是反弹，年后的回暖就是最好的证明。

 

一方面，土拍3月份以来正在快速回暖。而土地成交量的高低也将直接关系着预期房地产市场的冷热

 

据中原地产3月统计数据显示，3月份，一二线城市掀起一波供地潮，尤其是二线城市住宅用地成交活跃。3月份以来一二线11个代表城市土地收入分别超过50亿元，相当部分区域土地市场有所恢复，尤其是一二线城市。

 

另一方面，政策上，各地开始陆续放松楼市调控，不管是新房，还是二手房房贷利率均有所下浮

 

近期多个城市首套房贷利率连续3个月下降。仅2月利率下调银行数量44家，较1月增加10家。整体水平2月为5.63%，环比下降0.53%；而二套房房贷利率，各个银行（除个别）基本在基准利率上浮20%左右（相较2月下浮5%左右）。

 

既然房价已经开始回暖，是否意味着普涨的时代又要来了？自然不是，楼市普涨的周期已经是历史了，别想太多了......

 

那么现在的楼市究竟是怎样的情况，是虚热？还是大热？或者是小暖？

 

关于房价的走势，在中国大家都知道是政策市，也就是说房价的涨跌决定权是在国家手里的，那2019年楼市是什么政策？

 

中央放权，地方松“四限”

 

关于楼市的调控主动权，中央在提出“一城一策”的政策时，已经下放给了地方了！这意味着是否要放松调控，地方可以自主抉择，而地方的答案已经给我们了：

 

 

菏泽、杭州、珠海、衡阳、合肥、青岛、海口、兰州、北京、天津、广州、深圳、西安、南京、大连、佛山等等，上至超一线城市，下至四五线小城，已经均给了我们答案，“稳”房价在所不惜。

 

还有最近的石家庄、济南、郑州等城市的变相放松楼市调控，相信之后还会有更多城市陆续放松调控的，那接下来楼市会怎样？

 

一二线回暖，三四线低迷

 

首先，我们要明白一点：“调控基调是希望楼价不要过快上涨，也要防止过快下跌。”这也就意味着普涨时代已经是过去式了：

 

根据天风证券3月18日至25日统计，全国48大城市一手房合计成交4.19 万套，环比上升17.04%，其中一线、二线城市环比增速分别43.99%、16.41%。但是，独独没有强调三四五线城市增速。

 

这意味什么？

 

市场并非全部在回暖，可能局限于一二线城市，三四线城市房价依旧低迷。当然，这也是观察君的观点。

 

看一下上周各层级城市楼市交易数据，你就一目了然了，一二线城市成交剧增，而三线城市却同比下滑。

 

三四线城市之所以如此，一方面是因为棚改即将结束，另一方面则是因为国家进行的大城市化策略，虹吸效应的加强。

 

棚改结束不多说，观察君也说过多次了，没了棚改，三四线城市也就失去了继续快速进行城镇化的发动机，这也就意味着三四线的楼市依旧会维持在一个慢冷的状态。

 

人口方面，现在三四线城市的现状是，名义上人口在增多，实际居住人口却在下降。大城市、国家中心城市群的政策更是狠狠的扎了三四线城市一刀。

 

在这样的情况下，政策的拉动作用已经几乎可以忽视了，最好的例子就是打响取消限购第一枪的菏泽，如今为稳住楼市，有地方已经开始补贴了

 

本身三四线城市的盈利能力并不强，这样的情况下，房价要继续上涨就必须加杠杆，但是，目前居民杠杆已经基本见顶，这种情况下，如果三四线的房价能够稳住不再下跌，就已经非常好了。

 

所以，目前观察君对楼市的看法很清晰：一二线城市整体开始回暖止跌，三四线城市房价短期将持续低迷。

 

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